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深圳房價十年上漲10倍 房地產成財政重要來源
發表時間:  2019/03/04     錄入: bennylee    閱讀:  49 次


湖北荊州三富冶金爐料公司訊息快遞:
一、深圳畸高房價形成軌跡及對經濟社會發展的影響(上)

  在四十年改革開放和經濟社會發展過程中,深圳在高科技、金融、現代物流、城市基礎設施建設等諸多領域取得了驕人的輝煌成就,創造了很多全國第一和世界奇跡。與此同時,深圳的商品房價格在經歷了上世紀二十多年的平穩上漲之后,從本世紀初啟動到2016年的價格管制,也僅僅用了十年左右的時間,便進入全球大城市的前列,2016年上半年以38.36的房價收入比被國際貨幣基金組織列為全球“最難買得起樓”的城市。

  從20世紀80年代初特區建設開始到21世紀初上千萬人口的國際化大城市的形成,在深圳經濟高速增長的二十多年時間內,深圳率先在全國進行住房制度改革,第一個打破計劃經濟條件下福利分房的舊體制,走上了適應市場經濟發展、政府發揮住房保障的主導作用之路,實現了住房貨幣化、商品化、市場化,為國家住房制度改革提供了改革經驗,為深圳特區建設者提供了不同水平的住房保障,保證了經濟社會的快速健康發展。

  與此同時,在住房制度改革和房地產市場發展的較長時間內,深圳的房價一直是平穩有序,價格不高,增長緩慢,大體上與經濟發展水平和市民生活水平相適應,深圳市民從整體上講對房價和住房條件沒有像當前這樣焦慮,壓力這樣沉重。20世紀80年代末90年代初深圳推出的“雙軌三類多價制”的住房制度,基本上解決了不同群體對住房的基本需求。其中:政府公務員和事業單位職工基本上住在政府建設的福利商品房之中;企業尤其是國有企業職工基本上住在企業利用政府優惠的土地資源建設的微利商品房,外資企業、民營企業的基層員工大多數居住在由企業在制造基地自建的職工宿舍之中;率先富裕起來的群體,包括民營企業主及港臺企業家,股票市場上的財產性收入豐厚者,通常居住在從市場上購買的由房地產企業投資建設的包括別墅在內的高檔商品房;城市流動人口基本上居住在由特區原居民自建的出租屋之內;等等。雖然當時不同群體的居住條件和環境不如當今,在福利商品房、微利商品房分配中也存在不公平現象,但總的來說,住房問題并沒有成為經濟社會發展中尖銳突出的矛盾。

  尤其需要指出的是,雖然深圳是全國第一個實行土地使用權拍賣和住房商品化的城市,但在相當長時期內土地價格并沒有暴漲,房地產企業并沒有獲得特別高額的利潤回報。正常的房地產開發每平方米利潤不足1000元,商品房價格增長幅度基本上在5%以下,2000年以前原特區內商品房每平方米大體在4000元左右,到2004年前后,即使城市中心區的商品房價格也大體上在每平方米6000元,原特區外的一些商品房價格更低一些。應該說在2004年前,不僅深圳的房地產一直健康有序發展,而且整個經濟在以兩位數高速增長,制造業快速發展,與珠三角其他地區一起成為“世界工廠”的重要組成部分,高新技術企業、港口和現代物流企業也在崛起之中,深圳特區基本上實現了工業化、城市化、現代化的初步目標。

  從2000年開始,深圳的住房制度改革逐步發生了方向性逆轉。在國家層面,為了應對1998年亞洲金融危機,確立以房地產作為支柱產業的新的產業政策,從而拉動經濟的持續增長。為配合房地產支柱產業的快速形成和發展,國家對住房制度改革做了重要決策,要求各地一律取消福利性住房建設和分配,停止各單位自建住房。在國家將房地產作為支柱產業扶持和停止福利保障住房的大環境下,深圳住房制度改革的方向也發生了逆轉,基本放棄了堅持多年的“雙軌三類多價制”住房保障制度模式,并從2003年開始全面停止政府機關事業單位福利房和企業微利房的建設,只保障戶籍人口中享受低保的幾千戶少數“雙困”家庭的廉租房。

  從2003年到2005年深圳的商品房市場通過三年左右一個周期的建設,得到迅速增長,房地產業在經濟總量中占比達到10%左右,成為深圳名副其實的支柱產業,為亞洲金融危機后深圳經濟的平穩增長起到了重要的基礎作用。與此同時,從2005年開始深圳的房價也進入高速增長的軌道,僅用十年左右的時間深圳已經成為全球房價最貴的城市。深圳房價的快速上漲大體上經歷了六個不同的階段:

  一是2005年至2007年房價萬元跨越階段。

  從2000年到2003年深圳的房價大體上為每平方米5000元左右,平均每年正增長約5%。2004年開始漲幅擴大到9.19%,接近兩位數,2005年下半年,深圳房價像脫韁的奔馬,開始向萬元跨越,2006年漲幅達31.36%,2007年甚至達到45.48%,當年深圳房價一舉跨過萬元大關,達到每平方米13370元,房價三年內翻了一番,實現了倍增。隨著房價跨越1萬元,居民購買壓力劇增,深圳中等收入家庭已經無力購買市場商品房了。根據深圳統計數據測算,2006年深圳購房月還款額占家庭可支配收入的比例低于30%的群體,僅包括中等偏上以及高收入家庭,到2007年中等偏上收入家庭的購房款占家庭可支配收入比例已經超過30%,有能力購買商品房的僅剩下高收入及最高收入家庭的群體了[1]。此時房價上漲遠遠超過了居民的經濟可承受能力,從此“高房價”成為深圳市民生活中的突出矛盾之一。

  二是2008年全球金融危機后的房價短暫調整時期。

  2007年深圳房價跨越萬元之后,美國次貸危機引發的全球金融危機,對中國經濟尤其是深圳的經濟發展帶來巨大沖擊,因為深圳經濟發展與世界經濟聯系最為緊密,外向型程度高,進出口貿易在國家大城市中常年名列第一,其進出口貿易總額曾經占到全國的20%。深圳的外向型經濟體系和市場機制的充分發揮,決定了深圳經濟對國際市場變化的信息傳導最快,對由美國房地產次貸危機引發的全球金融危機的反應最快,受到的影響最深。2008年深圳進出口總額增長速度陡降,從2007年增長21.1%,直落到2008年的4.3%;GDP的增長速度從2007年的14.8%下降到2008年的12.1%。發展速度的下滑對深圳經濟社會發展帶來一系列嚴重影響,包括對市場商品房產生了較大的影響,深圳市場商品房價格在2007年跨越每平方米萬元后迅速進入調整時期,從2007年的每平方米13370元下降到2008年的每平方米12823元,下降了4%,城市中心區的房價下降的更多一些。雖然2009年深圳商品房價格延續了穩步調整的態勢,比2008年恢復性上漲了15.9%,但深圳房價的三年調整使中等偏上收入群體對購房重新燃起希望之光,本來2008年全球金融危機應該是促進房價合理調整以及房地產健康發展的難遇的歷史機遇,然而,隨著國家的四萬億元刺激政策的出臺,深圳的房價在經歷了短暫的調整之后,又重新走上快速上漲的不歸之路。

  三是國家四萬億元投資政策和刺激消費政策將深圳房價帶上兩萬元的高地。

  2008年全球金融危機對中國經濟產生了嚴重影響和巨大沖擊,2008年工業增加值的增長從3月份的17.8%一路下滑到11月份的5.4%,中國經濟面臨著嚴重衰退的危機。為確保中國經濟迅速回穩并盡快走出低谷,2008年下半年國家的宏觀經濟政策發生了180度的大轉彎,中央將年初確定的“穩健的財政政策,適度從緊的貨幣政策”,調整為“積極的財政政策,適度寬松的貨幣政策”,采取擴大投資,刺激需求的宏觀調控政策,迅速出臺了四萬億元的投資拉動政策和各種刺激消費的貨幣金融政策,使當年中國的投資增長了30%以上。中央作出的四萬億元投資政策和刺激消費的貨幣政策,是在特定情況下采取的特殊辦法,在當時經濟大幅度下滑的情況下,迅速遏制了中國經濟下滑的勢頭,在全球重要的經濟體中率先走出低谷,維持了中國經濟的平穩增長。應該說,中央的宏觀調控政策是特定的情況下一項迫不得已的有效決策。

  在國家的宏觀調控重大決策的影響下,深圳2008年GDP維持了12.1%的增長,社會消費品零售總額也保持了17.9%的增長速度。與此同時,深圳的房價一改2008年負增長的趨勢,從2008年的每平方米12823元迅速上漲到2010年的每平方米20297元,邁上了每平方米2萬元的更高平臺,兩年時間上漲了58.3%,其中2010年的漲幅更高達36.6%。這使中高等收入以下的群眾購房的希望再一次破滅,并助長了房地產市場投資和投機的“炒房風”,使深圳房地產市場變得更加錯綜復雜。

  四是政府嚴格調整下深圳房價平穩發展時期。

  2010年前后,隨著中央應對全球金融風險出臺四萬億元及其他一系列投資政策和寬松的貨幣政策的實施,深圳及全國的房地產價格持續攀升,對城市居民生活帶來嚴重影響,社會反映強烈。為此,中央2010年和2011年先后發出4號文件和1號文件,開始用強有力的手段對房地產進行調控,試圖抑制房價的快速增長,并重新提出建設社會保障房和廉租房的要求。在調控房價方面,國家從抑制需求的角度對銀行房貸政策,包括首付比例、利率、限貸等方面進行控制,地方政府則主要從限購、限面積、限身份等方面出臺政策,并打擊過度投機,整頓房地產銷售市場。

  在國家房地產宏觀調整的大環境下,深圳也著手出臺限購等一系列調整措施,并開始制定社會保障房建設計劃。在中央的宏觀調控政策和深圳市具體執行過程中,2010年深圳房價跳躍式上漲的勢頭基本得到遏制,從2011年到2015年上半年將近五年的時間內,深圳的房價大體平穩,其中2011年、2012年出現了房價連續兩年下降的趨勢,2011年比2010年下降了6.2%,2012年又比2011年下降了1%,到2014年,深圳的房價比四年前即2010年總體上漲了18%,應該說“十一五”期間,在國家調控和深圳市自身的努力下,房價過快上漲的勢頭得到遏制,房地產市場處于健康持續發展過程之中,房地產價格過快上漲帶來的經濟社會矛盾得到了緩解。

  五是2015年下半年到2016年上半年深圳房價失控,每平方米價格實現了“萬元三級跳”,即從每平方米20000元以上達到了每平方米50000元以上,創造了世界房地產價格上漲的奇跡,并成為引領全國大城市房價上漲的先鋒城市。

  從2014年開始,中國經濟進入了增長速度下滑的“新常態”,針對我國產能過剩的結構性矛盾,中央確立了以“三去一降一補”為主要內容的供給側結構性改革的基本方針,對國民經濟結構進行深度調整,其中房地產“去庫存”成為供給側結構性改革的重要內容。從全國來看,的確存在房地產市場過熱、供大于求的尖銳矛盾,但全國一、二、三線城市房地產供需矛盾差別很大,尤其是類似深圳這樣的一線特大城市,房地產市場并不存在供大于求、庫存嚴重的問題,反而是需求旺盛,供應不足,加以房地產投機、投資現象嚴重,房地產價格處于對需求進行嚴格控制下的穩定狀態。但是,深圳市在貫徹落實國家供給側結構性改革、去房地產庫存的過程中,不是從本地實際情況出發,而是照抄照搬國家放松房地產調控的去庫存政策,從金融信貸、購房限制等方面,全面放開了對需求側的調控措施,鼓勵市民積極購房。加上2015年上半年全國股票市場火爆,相當一批在股票市場賺錢的市民將錢投入了房地產市場。

  上述國家去房地產庫存的寬松貨幣政策和深圳對房地產市場調控方向的轉向,使深圳房地產市場進入瘋狂失控時期,2015年深圳個人房貸金額達到1萬億元,比2014年翻了一番,從2015年下半年到2016年上半年,深圳的平均房價從每平方米20000元以上,直奔每平方米50000元以上,實現房價以萬為單位的“三級跳”,其中中心區的房價從每平方米40000元直接翻番達到每平方米80000元,個別高端樓盤每平方米甚至達到100000元以上。如果按年度計算,全市2015年房價比2014年增長39.5%,2016年又比2015年增長60%,其中2016年5月份全市新房平均價格達到每平方米55871元,同比增長96%。深圳的房價失控和短期暴漲為全國的房價上漲起了帶領作用,也為深圳和國家帶來了巨大的房地產泡沫和金融風險。直到2016年10月4日,深圳市才按照國家統一部署,實行各城市差別化的調控政策,出臺了“深八條”,實施嚴格的限購限貸政策,并對房地產市場秩序進行整頓,依靠行政審批房地產商品售賣價格等手段,強行壓住了深圳房價迅猛上漲的勢頭,使2017年深圳的房價實現了所謂的“零增長”。

  六是2017年至2018年,深圳房地產市場進入以行政手段進行“價格管制”階段,維持了房地產價格的暫時穩定。

  根據深圳市有關部門公布的數據,2017年至2018年7月,深圳房價穩定在每平方米54000元左右,基本上形成了“零增長”的格局。2017年后深圳房地產價格形成“凍結”格局,并非是市場供求關系發生了重大變化,而是國家以特殊的政治和行政手段強制干預的結果。2015年下半年由深圳帶頭引發的全國大中城市房價快速上漲,給中國的經濟發展帶來了嚴重的風險,引起各地城市居民的強烈反映。為了緩解人民群眾對房價快速增長的不滿,防止房價過度上漲引發系統性風險,習近平同志提出“房子是用來住的,不是用來炒的”重要論述,并作為國家對房地產調控的基本指導原則,以保持全國房地產市場平穩健康發展為目標。同時,根據十多年來中國房地產調控的經驗教訓,單純用經濟手段,在短期內以控制需求的方式來遏制房地產價格是難以做到的,為此國家有關部門將各城市控制房價上漲的經濟目標要求上升到貫徹中央大政方針的政治要求,采用巡視、約談的方式,用政治高壓,對各城市提出房價在環比和同比兩個方面不高于上年水平的要求。在中央如此政治高壓和嚴格要求的形勢下,深圳市政府對房價的控制,從用經濟手段、行政措施控制買房市場需求,轉向用行政審批手段控制房地產開發商的賣房價格,對房地產商投入市場的新樓盤,采取審批入市時間、審批入市價格的行政管制手段進行價格管制,維持2017年至2018年商品房價格的微小增長或零增長。

  深圳市政府用價格管制的方式,維持了市場商品房新樓盤價格零增長的表面現象,但對“二手房”交易市場價格,政府無法用同樣的價格審批方式對賣房者加以控制,造成了房地產市場“二手房”價格遠遠高于“一手新房”價格的違背市場規律的價格倒掛的奇特現象。以2018年7月深圳南山區推出的華潤城潤府第三期新商品房為例,市有關部門批準的三期新房價格為每平方米85000元,而過去幾年已經賣出的同一樓盤第一、二期,無論是位置還是環境都不如第三期,但一、二期“二手房”交易價格為每平方米110000元,比新房價格高出了每平方米25000元,高出30%左右。按照通常一手商品房比同樣區位二手房價格高出20%的比例推算,這個小區新推出的商品房市場價格應該在每平方米132000元,比政府管制價格高出每平方米47000元,高出比例超過50%。

  綜上所述,從2005年開始,深圳房價雖然在短期有過回調和下降,但總體處于不斷上升的趨勢,十年左右的時間,深圳房價幾乎上漲了10倍以上,成為深圳發展過程中具有重要的歷史意義和深遠影響的大事。房價快速上漲對經濟社會發展來說,是把“雙刃劍”。

  從經濟發展來看,作為重要的支柱產業,這些年來,房地產一直支撐著GDP的持續增長,為深圳的經濟發展作出了重要貢獻。由于房地產產業對上下游產業的巨大帶動作用,住宅需求的增長和房地產價格的快速上漲,刺激了房地產投資和社會消費的迅速擴張,對GDP增長起到重要的拉動作用。自2005年前后,房地產投資在整個社會投資總量占重要組成部分,2006年深圳商品住宅銷售額已達651億元,占GDP的10%以上,成為當年僅次于制造業之后的第二大支柱產業。2017年在深圳市5147.3億元投資規模中,房地產投資達2135.86億元,占總的社會固定資產投資的41.5%;在商品銷售總額31486.79億元中,房地產銷售額達3652.4億元,占整個商品銷售總額的11.6%;在全市22438億元GDP中,房地產和建筑業達2478.6億元,占全市GDP的11%。由此可見,房地產業的發展對深圳經濟發展起了重要的支撐作用。

  從政府的財政收入來看,房地產不僅成為GDP的重要組成部分,而且已經成為地方財政收入和保障政府正常運作的重要來源。與地方財政收入有直接關系的房地產收入主要包括土地使用權收入(賣地收入)、契稅、土地增值稅、土地使用稅、房地產企業所得稅等,從全國的情況來看,與房地產相關的稅收占地方收入的50%左右,個別達60%以上,大部分地區的地方財政實質上已經變為土地財政。與內地一些城市相比,雖然深圳的土地收入占地方財政的比重不算太高,但已經成為深圳財政正常運作必不可少的重要組成部分。深圳市2016年公共財政收入7901億元,增長9.1%,其中地方財政收入3136億元,增長15%,在地方財政收入中,僅土地賣地收入就達到892.6億元,占地方財政收入的28.4%,如考慮到與房地產企業在開發、銷售等環節相關的收入,房地產收入在深圳地方財政收入中的比例將超過三分之一。

  從城市建設和城市發展來看,房地產的發展和房價上漲對深圳城市建設發揮了兩個方面的重要作用:一是深圳市政府的賣地收入基本上成為城市基礎設施建設的重要來源,推動了城市地鐵網、高快速路網以及供水、供氣、機場等現代化基礎設施的建設,使深圳成為全球基礎設施最完善、最現代化的特大城市之一。二是加快了城市的更新改造,由于深圳土地資源緊張,市場商品房土地供應不足,因此,高房價成為房地產開發商進行舊村改造、城市更新的重要的動力來源。通過城中村的加速改造,客觀上提升了城市現代化的建設水平,促進了城市的管理水平提高,對保障城市的安全也起到了積極作用。

  從提高城市居民住宅及生活水平來看,房地產價格的高企,提高了深圳住宅現代化的建設標準,優化了住宅區的居住環境,提升了住宅區的物業管理水平,使相當數量居民的整體居住條件獲得了極大的改善。同時,房價的上漲,使得少數城市戶籍居民通過房產轉讓獲得了巨大的額外財產性收入,加快了家庭財富的積累,跨入了中高收入的富裕階層,使少數的家庭有條件送子女出國留學,甚至移民海外居住等等。
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